Wer erbt zahlt? Wer ist befreit? Wie hoch sind die Freibeträge wirklich? Und wie können Sie den Immobilien-Wert bei der Bewertung legal drücken?
→ Mit Steuer-DNA-Rechner durchrechnen| Verwandtschaft | Steuerklasse | Freibetrag |
|---|---|---|
| Ehepartner / eingetragene Partner | I | 500.000 € |
| Kinder und Stiefkinder | I | 400.000 € |
| Enkel (Eltern noch lebend) | I | 200.000 € |
| Enkel (Eltern verstorben) / Eltern und Großeltern | I | 100.000 € |
| Geschwister, Nichten, Neffen | II | 20.000 € |
| Alle anderen (z.B. Lebensgefährten ohne EP) | III | 20.000 € |
Über dem Freibetrag wird der Erbteil progressiv versteuert. Die Sätze unterscheiden sich nach Steuerklasse und Wert des steuerpflichtigen Erwerbs:
Erbt der Ehepartner das selbstgenutzte Familienheim und nutzt es weitere 10 Jahre selbst, ist der Erbanfall komplett steuerfrei, unabhängig vom Wert. Bei Kindern gilt das gleiche, allerdings begrenzt auf 200 qm Wohnfläche. Über 200 qm wird der übersteigende Anteil regulär besteuert.
Praxistipp: Bei vermieteten Objekten ist das Ertragswertverfahren oft 20-30% niedriger als die anderen Verfahren. Wer Bestandsimmobilien strategisch hält und vermietet, drückt den steuerpflichtigen Wert deutlich.
Bei Immobilienvermögen über 1 Mio € lohnt sich eine strukturierte Steuerplanung fast immer. Die Vorteile aus richtiger Bewertung, Schenkungs-Strategie und Bewertungswahl summieren sich oft auf sechsstellige Beträge an gesparter Steuer. Wir arbeiten mit erfahrenen Steuerberatern zusammen und entwickeln gemeinsam eine Strategie für Ihre Familie.
Die Sätze hängen von Steuerklasse und Wert ab. Steuerklasse I (Ehepartner, Kinder): 7-30%. Steuerklasse II (Geschwister): 15-43%. Steuerklasse III (alle anderen): 30-50%. Bis zum Freibetrag ist der Erbteil komplett steuerfrei (500.000 € Ehepartner, 400.000 € Kinder).
Komplett steuerfrei bei Familienheim-Befreiung: Ehepartner erbt selbstgenutztes Heim und bleibt 10 Jahre dort wohnen, unabhängig vom Wert. Kinder gleiches Recht, allerdings begrenzt auf 200 qm Wohnfläche.
Drei Verfahren: Vergleichswert (ETWs, Reihenhäuser), Sachwert (EFH), Ertragswert (vermietete Objekte). Das Ertragswertverfahren ist meist am günstigsten, weshalb vermietete Bestandsimmobilien strategisch attraktiv sind.
Ja, alle 10 Jahre kann der volle Freibetrag genutzt werden. Wer früh anfängt, kann über 20-30 Jahre große Vermögen steuerfrei übertragen. Mit Nießbrauchsvorbehalt bleibt der Schenker wirtschaftlich Eigentümer, der Wert für die Schenkung sinkt deutlich.
Ja, bei Beständen ab 5-10 Objekten oft. GmbH-Anteile haben andere Bewertung, sind teilbar in kleine Anteile (jährlich Schenkung möglich) und können nach 5 Jahren Haltedauer mit 85% oder 100% Abschlag übertragen werden, sofern bestimmte Kriterien erfüllt sind.
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