AfA ist der wichtigste Steuerhebel fuer Immobilienanleger. Hier die komplette Uebersicht: lineare 2-3%, degressive 5%, Sonder-AfA 5%, Denkmal-AfA 9%. Welche Variante fuer Sie passt.
→ Steuer-DNA-Rechner starten| AfA-Art | Satz | Laufzeit | Beste fuer |
|---|---|---|---|
| Lineare AfA Bestand (vor 2023) | 2,0% | 50 Jahre | Standard, alte Bestaende |
| Lineare AfA Neubau (ab 2023) | 3,0% | 33 Jahre | Neubau, Standardweg |
| Degressive AfA Wohnung (NEU 2024) | 5% | Bauantrag 1.10.2023 - 30.9.2029 | Hochverdiener, hohe Steuerlast |
| Sonder-AfA EH40-NH | +5% (zusaetzlich) | 4 Jahre + 4 weitere | Energie-effiziente Neubauten |
| Denkmal-AfA (Sanierung) | 9% + 7% | 8 + 4 Jahre = 100% in 12 Jahren | Spitzenverdiener, Sanierungsobjekte |
Annahmen: 500.000 EUR Wohnung (Gebaeude-Anteil 400.000 EUR), Vermietung, Spitzensteuersatz 42%, Soli 5,5%.
| AfA-Variante | Jahr 1 Abschreibung | Jahr 1 Steuerersparnis | 10 Jahre Total |
|---|---|---|---|
| Bestand 2% | 8.000 EUR | 3.534 EUR | 35.340 EUR |
| Neubau 3% | 12.000 EUR | 5.301 EUR | 53.010 EUR |
| Degressiv 5% (sinkt jaehrlich) | 20.000 EUR | 8.835 EUR | ~78.000 EUR |
| Neubau + EH40-Sonder-AfA | 32.000 EUR | 14.137 EUR | ~95.000 EUR |
| Denkmal-AfA (auf Sanierungsanteil) | 26.325 EUR | 11.628 EUR | 122.856 EUR |
Absetzung fuer Abnutzung. Steuerlich anerkannte jaehrliche Wertminderung von Anlageguetern, die als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abziehbar ist. Bei Immobilien betrifft sie nur das Gebaeude (nicht den Grund-Anteil).
Lineare AfA Bestandsbau (vor 2023): 2% pro Jahr ueber 50 Jahre. Neubau (ab 2023): 3% pro Jahr ueber 33 Jahre. Plus optional Sonder-AfA bei energetischen Standards oder Denkmal-Schutz.
Hoehere Abschreibung in den Anfangsjahren. Eingefuehrt 2024 fuer Wohnungsneubau mit Bauantrag 1.10.2023 bis 30.9.2029. Startet mit 5% vom Restbuchwert, sinkt jaehrlich, ueber 6 Jahre kann auf lineare AfA umgestellt werden.
Hochverdiener mit kurzem Anlagehorizont (5-10 Jahre): degressive AfA, hoehere Abschreibung am Anfang. Langer Horizont (15+ Jahre): lineare AfA stabiler. Beste: degressive starten, dann nach 4-6 Jahren auf lineare umstellen.
Vom Kaufpreis wird der Grund-Anteil abgezogen, nur das Gebaeude wird abgeschrieben. Faustregel: 70-85% Gebaeude, 15-30% Grund (je nach Lage). Bei strittigen Faellen Bodenrichtwert vom Gutachterausschuss heranziehen.
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