Immobilien Steuer absetzen, was geht 2026?

Vermieter koennen mehr absetzen als Sie denken. Wir zeigen Ihnen 12 Werbungskosten-Posten plus AfA und wie viel Sie als Hochverdiener im Spitzensteuersatz wirklich zurueckholen.

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Die 12 wichtigsten absetzbaren Posten

Werbungskosten-PostenBeispielVoll absetzbar?
1. AfA-Abschreibung2-9% des Gebaeude-AnteilsJa, voll
2. FinanzierungszinsenHypothekzinsen ans KontoJa, voll
3. Hausgeld (nicht-umlegbar)Verwaltung, RuecklagenJa, voll
4. Reparaturen ErhaltungsaufwandHeizung, Fenster, DachJa, sofort oder 5J verteilt
5. Modernisierung < 15% KaufpreisNeue Kueche im MietobjektJa, als Erhaltungsaufwand
6. GrundsteuerJaehrlich an GemeindeJa, voll
7. VersicherungenWohngebaeude-, HaftpflichtJa, voll
8. HausverwaltungExterne VerwaltungJa, voll
9. Kontofuehrung Mieteingangseparates MietkontoJa, voll
10. Fahrtkosten Objektbesichtigung30 Cent/km zur WohnungJa, voll
11. Steuerberater-Honorarfuer Anlage VJa, voll
12. Rechtsanwaltskosten MietrechtMahnverfahren, KuendigungJa, voll

Beispielrechnung Spitzensteuersatz 42%

Vermieterin Berlin, 350.000 EUR Wohnung, eigenfinanziert mit 100k EK + 250k Kredit:

Trotz negativem Ergebnis steht der Cashflow plus durch die Steuerersparnis. Bei 12 Jahren: ueber 21.000 EUR Steuer-Erstattung.

Ihre 3 naechsten Schritte

  1. Inventur Ihrer Werbungskosten. Hat Ihr Steuerberater alle 12 Posten in der Anlage V? Oft fehlen Fahrten, Steuerberater-Honorar oder Konto-Gebuehren.
  2. AfA-Optimierung. Lineare 2% oder degressive 5% oder Denkmal 9%? Wir kalkulieren beste Variante fuer IHR Objekt.
  3. Hands-Off-Setup. Auswahl, Finanzierung, Vermietung, Steuer-Planung in einer Hand.

Haeufige Fragen

Welche Immobilien-Kosten kann man von der Steuer absetzen?

Bei Vermietung: AfA, Zinsen, Hausgeld, Reparaturen, Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltung, Steuerberater-Honorar, Fahrtkosten zur Wohnung, Anwaltskosten Mietrecht. 12 Posten insgesamt, alle ueber Anlage V der Steuererklaerung.

Kann ich die Eigentumswohnung von der Steuer absetzen?

Bei Vermietung: ja, alle Werbungskosten (AfA + 11 weitere). Bei Eigennutzung: nur Sonderabschreibungen (z.B. §10f EStG fuer Denkmal-Eigennutzung).

Wie viel Steuer spart man als Vermieter?

Im Spitzensteuersatz 42% sparen Sie etwa 30-40% Ihrer absetzbaren Kosten als Steuer-Cashback. Bei 5.000 EUR Werbungskosten = 2.000 EUR Cashback.

Welche Sanierungskosten kann ich absetzen?

Erhaltungsaufwand (Reparaturen): sofort oder ueber 5 Jahre verteilt. Herstellungsaufwand (Erweiterung, Modernisierung): ueber AfA. Wichtig: 15%-Grenze in den ersten 3 Jahren nach Kauf.

Muss ich die Immobilie vermieten um abzusetzen?

Werbungskosten ja, nur bei Vermietung. Aber: Sonderabschreibungen wie Denkmal-§10f gehen auch bei Eigennutzung.

Was bedeutet das fuer SIE konkret?

Mit dem Steuer-DNA-Rechner sehen Sie Ihre persoenliche Ersparnis in 2 Minuten.

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