AfA Immobilie, Berechnung 2026

Wie viel Abschreibung koennen Sie steuerlich geltend machen? Schritt fuer Schritt erklaert mit drei realistischen Beispielen, vom Bestandsbau bis zur Denkmal-Wohnung.

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So berechnen Sie die AfA Ihrer Immobilie

  1. Kaufpreis ermitteln (inklusive Nebenkosten: Notar, Makler, Grunderwerbsteuer)
  2. Grund-Anteil bestimmen (15-30% des Kaufpreises, je nach Lage)
  3. Gebaeude-Anteil = AfA-Bemessungsgrundlage
  4. AfA-Satz waehlen: 2% Bestand / 3% Neubau / 5% degressiv / 9% Denkmal
  5. AfA-Betrag = Gebaeude-Anteil x AfA-Satz
Praxisbeispiel: Wohnung Berlin, Kaufpreis 600.000 EUR (inkl. Nebenkosten). Grund-Anteil in zentraler Lage: 25% = 150.000 EUR. Gebaeude-Anteil: 450.000 EUR. Bei Bestandsbau 2% AfA = 9.000 EUR pro Jahr Abschreibung. Im Spitzensteuersatz: 3.978 EUR Steuerersparnis.

3 Beispielrechnungen

SzenarioKaufpreisGebaeude-AnteilAfA-SatzAfA p.a.Spitzensatz-Ersparnis p.a.
Bestandswohnung Koeln 1990er380.000 EUR285.000 EUR (75%)2%5.700 EUR2.518 EUR
Neubau Leipzig EH40500.000 EUR400.000 EUR (80%)3% + 5% Sonder32.000 EUR14.137 EUR
Denkmal Dresden450.000 EUR292.500 EUR Sanierungsanteil9%26.325 EUR11.628 EUR

Ihre 3 naechsten Schritte

  1. Kaufpreis-Aufteilung pruefen. Hoeherer Gebaeude-Anteil bedeutet hoehere AfA. Wir helfen bei rechtssicherer Aufteilung mit Bodenrichtwerten.
  2. AfA-optimale Objekt-Auswahl. Welche Objekte ergeben fuer Ihren Steuersatz die hoechste Netto-Rendite? Wir filtern unser Portfolio.
  3. Konkrete Berechnung im Steuer-DNA-Rechner. Mit Bundesland, Einkommen und Objekt-Daten bekommen Sie eine PDF-Roadmap mit allen Zahlen.

Haeufige Fragen

Wie hoch ist die AfA bei Immobilien?

Lineare AfA Bestand: 2% pro Jahr (vor 2023 fertiggestellt). Neubau (ab 2023): 3% pro Jahr. Degressive AfA: 5% (sinkend). Sonder-AfA EH40: zusaetzlich 5% in 4 Jahren. Denkmal-AfA Sanierungsanteil: 9% in 8 Jahren, dann 7% in 4 Jahren.

Wann beginnt die AfA?

Mit dem Tag der Anschaffung (= notarieller Kaufvertrag plus Uebergang von Nutzen und Lasten). Im ersten Jahr zeitanteilig (pro rata temporis monatlich).

Was ist der Gebaeude-Anteil?

Der Teil des Kaufpreises, der auf das Gebaeude entfaellt (nicht auf den Grund). Nur das Gebaeude wird abgeschrieben. Faustregel: 70-85% Gebaeude, 15-30% Grund. Bodenrichtwerte vom Gutachterausschuss helfen bei der genauen Aufteilung.

Wie wirkt AfA in der Steuererklaerung?

Als Werbungskosten in der Anlage V (Vermietung und Verpachtung). Reduziert die Mieteinnahmen, oft sogar bis zu negativen Einkuenften (Werbungskostenueberschuss), die mit anderem Einkommen verrechnet werden.

Kann man AfA nachholen?

Nein, vergessene AfA in einem Jahr ist verloren. Bei rueckwirkender Aenderung der Steuererklaerung (innerhalb der 4-Jahres-Frist) kann sie aber nachtraeglich beantragt werden.

Was bedeutet das fuer SIE konkret?

Mit dem Steuer-DNA-Rechner sehen Sie Ihre persoenliche Ersparnis in 2 Minuten.

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