AfA Altbau, Sonderregeln 2026

Vor 1925 erbaut? Dann AfA 2,5% pro Jahr ueber 40 Jahre statt der ueblichen 2%. Plus Sanierungs-AfA bei umfassender Modernisierung.

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AfA-Saetze im Vergleich

BauartAfA-SatzLaufzeit
Altbau (vor 1925)2,5%40 Jahre
Bestandsbau (1925-2022)2,0%50 Jahre
Neubau (ab 2023)3,0%33 Jahre

Der Vorteil von 0,5 Prozent-Punkten klingt klein. Bei einem Gebaeude-Anteil von 350.000 EUR sind das aber 1.750 EUR mehr Abschreibung pro Jahr, im Spitzensteuersatz 735 EUR mehr Steuerersparnis. Ueber 40 Jahre 70.000 EUR Differenz.

Wann lohnt sich Altbau besonders?

Beispielrechnung Altbau Leipzig 1908: Kaufpreis 320.000 EUR, Gebaeude-Anteil 240.000 EUR. AfA 2,5%: 6.000 EUR pro Jahr. Im 42%-Satz: 2.652 EUR Steuerersparnis. Plus optionale Sanierung: erweitert die AfA-Basis und bringt zusaetzliche Sanierungs-AfA.

Ihre 3 naechsten Schritte

  1. Baujahr pruefen lassen. Steht Ihr Wunschobjekt vor 1925 fertiggestellt? Wir bestaetigen mit Auszug aus der Bauakte.
  2. Sanierungs-Strategie planen. Welche Sanierungs-Massnahmen sind sofort als Erhaltungsaufwand abziehbar, welche als Herstellungsaufwand?
  3. Altbau-Objekte aus unserem Portfolio. Saubere Stadthaeuser, Mehrfamilien aus den Gruenderzeit-Vierteln, mit Sanierungspotenzial.

Haeufige Fragen

Wann gilt eine Immobilie als Altbau?

Steuerlich: Fertigstellung vor dem 1. Januar 1925. Dann gilt die erhoehte AfA von 2,5% pro Jahr ueber 40 Jahre. Andere Definitionen (z.B. Mietrecht) gelten nicht steuerlich.

Wo finde ich das Baujahr?

Im Grundbuch, in der Bauakte beim Bauamt, oder bei aelteren Hausverwaltungs-Dokumenten. Bei strittigen Faellen kann ein Bauhistoriker bestaetigen.

Lohnt sich Altbau-Investment fuer Hochverdiener?

Ja, besonders mit Sanierungskonzept. Hoehere AfA + Sanierungs-AfA + ggf. Denkmal-AfA + meist gute Lagen mit hoher Wertsteigerung. Bei Bauantrag-Verzicht (kleinere Sanierungen): sofortiger Erhaltungsaufwand abziehbar.

Was ist der Unterschied Erhaltungs- vs. Herstellungsaufwand?

Erhaltungsaufwand (sofort abziehbar): Reparaturen, Renovierung im Bestand. Herstellungsaufwand (verteilt ueber AfA): Erweiterung, wesentliche Verbesserung, Substanzerhoehung. Grenzen sind unscharf, frueh mit Steuerberater klaeren.

Was bedeutet das fuer SIE konkret?

Mit dem Steuer-DNA-Rechner sehen Sie Ihre persoenliche Ersparnis in 2 Minuten.

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