Lineare AfA, Sonder-AfA für Denkmalschutz oder § 7b für Neubauten, wir zeigen, welche AfA für Sie passt und wie viel Sie damit sparen.
→ Mit Steuer-DNA-Rechner berechnenAfA (Absetzung für Abnutzung) ist der Steuerhebel Nummer 1 für Immobilieninvestoren. Über die AfA setzen Sie die Anschaffungskosten Ihrer Immobilie steuerlich ab, Jahr für Jahr, oft jahrzehntelang. Welche AfA für Sie gilt, hängt von Baujahr, Nutzungsart und Sonderfällen ab.
| AfA-Variante | Satz | Dauer | Voraussetzung |
|---|---|---|---|
| Lineare AfA Standard | 2,0% | 50 Jahre | Bauantrag 1925 oder später |
| Lineare AfA Altbau | 2,5% | 40 Jahre | Bauantrag vor 1925 |
| Sonder-AfA § 7b (Neubau) | 5,0% × 4 Jahre | 4 Jahre | Mietwohnung, max. 4.000 €/qm Kosten |
| Denkmal-AfA § 7i | 9% × 8 J., 7% × 4 J. | 12 Jahre | Denkmalschutz, nur Sanierungsanteil |
Annahmen: Kaufpreis 400.000 €, Grundstücksanteil 25% (=100.000 €), Gebäudeanteil 75% (=300.000 €), Spitzensteuersatz 42%.
| Variante | AfA Jahr 1-4 | Steuerersparnis Jahr 1-4 |
|---|---|---|
| Standard 2% | 6.000 €/J | 2.520 €/J = 10.080 € |
| § 7b Sonder-AfA | 26.000 €/J | 10.920 €/J = 43.680 € |
| Denkmal-AfA (200.000 € Sanierung) | 24.000 €/J | 10.080 €/J = 40.320 € |
Die Sonder-AfA-Varianten bringen in den ersten 4 Jahren das 4-fache an Steuerersparnis. Game-Changer für die Renditerechnung.
Eine korrekte Aufteilung in Gebäude- und Grundstücksanteil ist Voraussetzung. Nur der Gebäudeanteil ist absetzbar. Faustregeln je nach Lage:
Plus AfA-Bemessungsgrundlage: Kaufpreis-Gebäudeanteil + Notar/Grundbuch (anteilig) + Grunderwerbsteuer (anteilig) + Sanierungskosten. Auch das macht oft 5-10% mehr AfA-Basis aus.
Lineare AfA: 2% (ab Baujahr 1925) bzw. 2,5% (vor 1925). Sonder-AfA Denkmalschutz: 9% in 8 Jahren + 7% in 4 Folgejahren. Sonder-AfA § 7b Neubau-Miete: 5% in 4 Jahren.
Nur der Gebäudeanteil (nicht der Grundstücksanteil) plus anteilige Anschaffungsnebenkosten und Sanierungskosten. Faustregel: 70-85% des Kaufpreises sind Gebäude.
9% jährlich in den ersten 8 Jahren plus 7% in den 4 Folgejahren auf den Sanierungsanteil, insgesamt 100% Abschreibung in 12 Jahren. Massiver Renditehebel bei korrekter Strukturierung.
Lineare 2% AfA. Plus § 7b Sonder-AfA: 5% × 4 Jahre für förderfähige Mietwohnungen bis 4.000 €/qm Anschaffungskosten = 20% Sonder-AfA in den ersten 4 Jahren zusätzlich.
Die AfA mindert die Mieteinkünfte. Beispiel: 250.000 € Gebäudewert × 2% AfA = 5.000 € pro Jahr. Bei 42% Spitzensteuersatz = 2.100 € Ersparnis pro Jahr, 50 Jahre lang.
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