Mit der Sonder-AfA für Denkmalschutz schreiben Sie 100% des Sanierungsanteils in 12 Jahren ab. 9% pro Jahr in den ersten 8 Jahren plus 7% in den 4 Folgejahren.
→ Mit Steuer-DNA-Rechner durchrechnenDie Denkmal-AfA nach §§ 7h und 7i EStG erlaubt Eigentümern denkmalgeschützter Immobilien oder Objekten in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten eine erhöhte Abschreibung des Sanierungsanteils. Der Vorteil: 100% des Sanierungsanteils sind innerhalb von 12 Jahren steuerlich absetzbar, statt der üblichen 50 Jahre bei normaler linearer AfA.
Profitieren tun vor allem Spitzenverdiener. Bei einem Sanierungsanteil von 200.000 € und einem Spitzensteuersatz von 42% bringt die Denkmal-AfA in den ersten 8 Jahren 9% × 200.000 = 18.000 € pro Jahr als Werbungskosten. Das spart 7.560 € Steuer pro Jahr, also über 60.000 € in 8 Jahren.
| Bedingung | Detail |
|---|---|
| Bauherrenstellung | Sie müssen Bauherr oder Erstbesitzer der Sanierung sein |
| Behördliche Bescheinigung | Denkmalschutz- oder Sanierungsbescheinigung der Gemeinde nötig |
| Vermietung | Bei Vermietung volle 9%/7% AfA, bei Eigennutzung nur 9% × 10 Jahre |
| Kaufzeitpunkt | Sanierungskosten müssen NACH Erwerb anfallen |
Bestandsimmobilie in Sachsen für 250.000 €, Sanierung 200.000 €. Aufteilung: 100.000 € normaler Gebäudewert, 200.000 € Sanierungsanteil. Steuersatz 42%.
| Jahr | Reguläre AfA 2% | Denkmal-AfA | Steuerersparnis |
|---|---|---|---|
| 1-8 | 2.000 € | 18.000 € | 8.400 € pro Jahr |
| 9-12 | 2.000 € | 14.000 € | 6.720 € pro Jahr |
| Summe 12 Jahre | 24.000 € | 200.000 € | 94.080 € gespart |
Die Denkmalschutz-Bescheinigung muss vor Sanierungsbeginn vorliegen. Werden Modernisierungen vor Bescheinigung gestartet, gilt nur die normale AfA für diese Kosten. Auch eine spätere Selbstnutzung schmälert die AfA-Vorteile rückwirkend. Bei Verkauf vor Ende der Spekulationsfrist greift die Spekulationssteuer.
Denkmal-AfA ist die erhöhte Abschreibung für Sanierungsmaßnahmen an denkmalgeschützten oder in Sanierungsgebieten gelegenen Immobilien. 9% pro Jahr in 8 Jahren plus 7% in 4 Jahren auf den Sanierungsanteil. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der Gemeinde.
Bei 200.000 € Sanierungsanteil und 42% Spitzensteuersatz spart die Denkmal-AfA in den ersten 8 Jahren etwa 67.000 € Steuer (vs. nur 6.700 € bei regulärer 2% AfA). Über die volle Laufzeit von 12 Jahren liegt die Ersparnis oft bei 90-100.000 €.
Ja, aber abgeschwächt. Bei Eigennutzung sind nur 9% pro Jahr für 10 Jahre absetzbar (= 90% Abschreibung). Bei Vermietung sind es 100% in 12 Jahren plus die normale lineare AfA für den Restbau.
Bei den Denkmalbehörden der Länder oder in Auktionshäusern für Denkmalimmobilien. In NRW etwa beim Landesdenkmalamt. In Sachsen, Brandenburg und Sachsen-Anhalt gibt es viele Objekte mit hohem Sanierungsbedarf zu moderaten Preisen, ideal für die AfA-Strategie.
Für Spitzenverdiener mit hohem Steuersatz (35% und mehr) lohnt sich die Strategie fast immer. Für Geringverdiener bringt der hohe AfA-Hebel weniger, da der Steuerspareffekt mit dem persönlichen Steuersatz skaliert. Ab ca. 70.000 € Jahreseinkommen steigt der Nutzen deutlich.
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