Denkmal-Immobilie kaufen, ehrlich erklaert

Vor dem Kauf gibt es 5 Dinge, die jeder Verkaufsprospekt verschweigt. Wir erklaeren sie offen, damit Sie eine informierte Entscheidung treffen.

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5 Dinge, die kein Verkaufsprospekt erzaehlt

  1. Sanierungs-Bescheid muss VOR dem Kauf vorliegen. Sonst keine 9% AfA, nur Standard-AfA.
  2. Hoehere monatliche Belastung in den ersten 5 Jahren. Bauzeit verzoegert die Mieteinnahmen.
  3. Mietminderungen waehrend Baumassnahmen sind moeglich, kalkulieren mit 6-12 Monate Ausfall.
  4. Nachsanierungen brauchen erneute Genehmigung. Auch noetige Reparaturen 10 Jahre spaeter sind teuer und langsam.
  5. Veraeusserung kann eingeschraenkt sein. Erfuellt der Kaeufer die Eigennutzungs-Bedingung nicht, kann die Sonder-AfA rueckwirkend gestrichen werden.

Realistische Cashflow-Rechnung Leipzig

Annahmen: 450.000 EUR Denkmal-Wohnung Leipzig, 65% Sanierungsanteil, 100k EK, 350k Finanzierung 3,8% Zins, 2% Tilgung, 800 EUR/Monat Miete (nach Sanierung), Spitzensteuersatz.

PositionJahr 1-2 (Bau)Jahr 3-8Jahr 9-12
Mieteinnahmen p.a.0 EUR9.600 EUR10.500 EUR
Zinsen + Tilgung p.a.-20.300 EUR-20.300 EUR-20.300 EUR
AfA Sanierung 9% / 7%-26.325 EUR-26.325 EUR-20.475 EUR
AfA Altsubstanz 2,5%-3.938 EUR-3.938 EUR-3.938 EUR
Werbungskosten (Verwaltung)-500 EUR-1.200 EUR-1.300 EUR
Steuerlicher Verlust-30.763 EUR-22.163 EUR-15.513 EUR
Steuer-Cashback (42%)+12.920 EUR+9.308 EUR+6.515 EUR

Ihre 3 naechsten Schritte

  1. Sanierungs-Status pruefen. Ist die Sanierung schon genehmigt oder ausstehend? Macht beim Steuerstart einen Riesenunterschied.
  2. Lage und Mietrendite verifizieren. Wir machen Marktanalyse fuer das konkrete Objekt: ist die prognostizierte Miete realistisch?
  3. Cashflow-Rechnung mit Ihrem Steuersatz. Steuer-DNA-Rechner mit Ihren konkreten Zahlen.

Haeufige Fragen

Was kostet eine Denkmal-Immobilie?

Kaufpreise variieren stark. Leipzig 200.000-700.000 EUR fuer eine Wohnung, Dresden aehnlich, Goerlitz oft schon ab 80.000 EUR. Plus Sanierungskosten von 1.500-3.000 EUR/m² je nach Zustand.

Wann lohnt sich der Kauf einer Denkmal-Immobilie?

Bei Spitzensteuersatz (42%+), Anlagehorizont 12+ Jahre, hoher Sanierungsanteil (60%+) und guter Lage. Dann oft 6-stellige Steuerersparnis ueber 12 Jahre plus Wertsteigerung.

Wie finde ich seriose Denkmal-Anbieter?

Pruefen: Liegt der Sanierungs-Bescheid vom Denkmalamt vor? Gibt es Referenz-Projekte mit fertiger Sanierung? Zeigen Sie konkrete Cashflow-Rechnungen mit IHREM Steuersatz, nicht ein Standard-Beispiel.

Was ist der Unterschied Denkmal-AfA Vermietung vs. Eigennutzung?

Vermietung (§7i EStG): 9% Jahre 1-8, dann 7% Jahre 9-12, ueber 12 Jahre 100%. Eigennutzung (§10f EStG): 9% Jahre 1-10, ueber 10 Jahre 90%. Eigennutzung also etwas weniger.

Was bedeutet das fuer SIE konkret?

Mit dem Steuer-DNA-Rechner sehen Sie Ihre persoenliche Ersparnis in 2 Minuten.

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