Spekulationsfrist Eigennutzung, die 3-Jahres-Regel

Selbstgenutzte Immobilie verkaufen ohne Steuern? Die §23 EStG-Ausnahme erlaubt es nach nur 3 Jahren - wenn Sie es richtig machen.

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Die 3-Jahres-Regel im Detail

Bei selbstgenutzten Immobilien greift §23 Abs. 1 Nr. 1 EStG: Steuerfrei verkaufen Sie, wenn die Immobilie

Praxisbeispiel: Kauf 2022, Selbstnutzung ab 2023, geplanter Verkauf Februar 2025. Die Bedingung ist erfuellt: Verkaufsjahr 2025 + 2024 + 2023 = 3 Jahre Eigennutzung. Verkauf steuerfrei, auch wenn die Wohnung um 100.000 EUR im Wert gestiegen ist.

Was zaehlt als Eigennutzung?

SituationEigennutzung?
Sie selbst wohnen drin✅ Ja
Ehepartner/eingetragene Lebensgemeinschaft wohnen drin✅ Ja
Eigene Kinder im Haushalt wohnen drin✅ Ja (wenn kindergeldberechtigt)
Vermietet an Eltern (mit Mietvertrag)❌ Nein, Vermietung
Tageweise gemietet (Airbnb)❌ Nein, gewerblich
Ferienwohnung selten genutzt❌ Nein, keine "ueberwiegende" Eigennutzung
Zweitwohnsitz fuer Beruf✅ Ja, wenn Arbeitsort und Hauptwohnsitz dort

Ihre 3 naechsten Schritte

  1. Eigennutzungs-Phase dokumentieren. Meldebescheinigung, Versorgervertraege, Briefe an die Adresse.
  2. Verkaufs-Timing optimieren. Falls die 3 Jahre noch nicht voll sind, Verkauf in das volle 3.Jahr legen.
  3. Steuer-Planung vor Verkauf. Wir helfen die Eigennutzungs-Doku rechtssicher zu fuehren.

Haeufige Fragen

Wie funktioniert die 3-Jahres-Regel?

Im Verkaufsjahr und in den 2 vorangegangenen vollen Kalenderjahren muss Eigennutzung vorgelegen haben. Die Eigennutzung muss nicht 36 Monate dauern, schon 1 Jahr und 2 Tage Verteilung ueber 3 Kalenderjahre reicht.

Reicht ein Tag Eigennutzung pro Jahr?

Nein. Es muss eine 'ueberwiegende' Selbstnutzung im Jahr sein. Faustregel: mindestens 6 Monate Eigennutzung pro Jahr.

Was ist wenn ich kurz vermietet hatte?

Eine kurze Vermietung (z.B. 2 Monate) ist unschaedlich, wenn Eigennutzung deutlich ueberwiegt. Bei Vermietung 6+ Monate wird das Jahr als Vermietung gezaehlt.

Kann ich nach 3 Jahren Eigennutzung steuerfrei verkaufen, auch wenn ich es davor 5 Jahre vermietet hatte?

Ja. Die Vorgeschichte spielt keine Rolle. Was zaehlt ist nur das Verkaufsjahr und die 2 davor.

Wie weise ich Eigennutzung nach?

Meldebescheinigung Hauptwohnsitz, Strom-/Gas-/Wasser-Vertraege auf Ihren Namen, Postanschrift, ggf. Zeugen.

Was bedeutet das fuer SIE konkret?

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