Nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen, oder schon nach 3 Jahren bei Eigennutzung. Wir zeigen, wie Sie die Spekulationssteuer legal sparen.
→ Mit Steuer-DNA-Rechner durchrechnenDie Spekulationsfrist regelt, wann Gewinne aus dem Immobilienverkauf steuerfrei bleiben. Sie ist im § 23 EStG geregelt und unterscheidet zwischen vermieteten Immobilien (10 Jahre) und selbstgenutzten Immobilien (3 Jahre).
| Position | Betrag |
|---|---|
| Verkaufspreis | 450.000 € |
| − Anschaffungskosten (Kaufpreis 300.000 € + Nebenkosten 30.000 €) | −330.000 € |
| − Verkaufskosten (Makler, Notar) | −20.000 € |
| + Bereits abgesetzte AfA (z.B. 5 Jahre × 6.000 €) | +30.000 € |
| Steuerpflichtiger Spekulationsgewinn | 130.000 € |
| Steuer bei 42% Spitzensteuersatz | ~57.200 € |
Die Frist beginnt mit dem Tag des notariellen Kaufvertrags (nicht Übergabe, nicht Grundbuch!) und endet mit dem Tag des notariellen Verkaufsvertrags. Es zählen genaue 10 Jahre, nicht Kalenderjahre.
Praxisbeispiel: Kaufvertrag 15. März 2014 → frühester steuerfreier Verkauf am 16. März 2024 (also 10 Jahre + 1 Tag).
Bei selbstgenutzten Immobilien gilt die 3-Jahres-Regel: Im Verkaufsjahr und in den beiden vollen Kalenderjahren davor muss die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sein. Diese Regel ist mächtig: Sie können nach nur 2-3 Jahren steuerfrei verkaufen, statt 10 Jahre warten zu müssen.
Praxisbeispiel: Sie kaufen 2022 eine Wohnung, ziehen ab 2023 selbst ein, leben bis Verkauf Anfang 2025 darin. Frühester steuerfreier Verkauf: 1. Januar 2025, selbst wenn die Wohnung im Wert um 100.000 € gestiegen ist.
Vermietete Immobilien: 10 Jahre. Selbstgenutzte Immobilien: 3 Jahre (Verkaufsjahr + 2 volle Kalenderjahre davor Eigennutzung).
Mit dem Tag des notariellen Kaufvertrags (nicht Übergabe, nicht Grundbuch). Endet am Tag des Verkaufsvertrags.
Im Verkaufsjahr und in den 2 vollen Kalenderjahren davor muss Eigennutzung vorgelegen haben. Auch kurze Vermietung dazwischen ist meist unschädlich, wenn die Eigennutzung überwiegt.
Es gibt keinen festen Satz, der Spekulationsgewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz (14-45% plus Soli) versteuert. Bei Spitzenverdienern und 100.000 € Gewinn schnell 47.500 € Steuer.
Legal: 10-Jahres-Frist abwarten, Eigennutzung der letzten 3 Jahre, Schenkung an Ehepartner vor Verkauf, GmbH-Struktur. Wir beraten zu Ihrer individuellen Situation.
Ja, der Erbe tritt in die laufende Frist des Erblassers ein. Hatte der Erblasser die Immobilie 8 Jahre, müssen Sie noch 2 Jahre warten für steuerfreien Verkauf.
Mit dem Steuer-DNA-Rechner sehen Sie sofort, was die Spekulationssteuer für Ihre Immobilie kosten würde, und ob die Wartezeit sich gegen Renditealternativen lohnt.
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